五大要点规避二手房交易陷阱

针对二手房买卖中的陷阱风险等种种问题，特邀南京德本律师事务所房产部律师点评二手房交易过程中存在的陷阱及潜规则，讲述二手房交易的规范流程及注意事项，帮助购房者规避风险、节约成本。
    选中介:必须资质齐全
    房产中介的优势，在于具备大量的房产信息、专业的政策把握能力和良好的交易渠道。但一些黑中介利用自己与客户之间的信息不对等优势大赚昧心钱，使得很多二手房买卖双方蒙受经济损失。
    律师提示:规范经营的房产中介公司，一般都有长期固定的办公地点和合法的营业资质。购房者可以通过进店观察和查看营业执照，来鉴别该中介公司是否资质齐全。另外，尽量选择实力雄厚的房产中介公司，这可以通过营业执照上的注册资金和该公司拥有的门店数目来确定其公司实力的强弱。
    看房:验明产权是关键
    决定购房之前，一定要验明所购房屋的产权现状。产权不明确、有纠纷的一定不能购买，这往往是购房者在购房时最容易忽视的一个环节，也是产生购房风险的根源。
    律师提示:买房一定要看土地、房屋产权的关系是否明晰，有无遗留纠纷问题，防止“一房两卖”；审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性。注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符，有无抵押或共有人等；要搞清楚所购房子是商品房、集资房还是经济适用住房。集资房需要单位盖章后，才能真正上市交易；而经济适用住房，目前在长沙根本不允许上市交易。nj64.com
    签合同:确认买卖双方合法身份
    通过中介购买二手房，除了直接同房屋产权所有人签署的《买卖契约》，还要同中介公司签署《房产中介合同》。
    律师提示:《房产中介合同》在法律上叫做居间合同，签署前一要审查其资格，看是否办理了工商登记手续；二要审查对方的委托授权书，以确认对方是卖主的合法代理人。要与中介公司签订统一规范的委托代理合同。合同上应写明代理方式、代理报酬、代理期限与代理权限等内容，特别要注意是否盖章及写清有关日期。
    签订《房产中介合同》或《买卖契约》时，买方需交纳购房首付款或订金，切记此款应亲自交给卖主，并由卖主出具收据。若交给其他人，则一定要审查对方的委托授权书，以确认对方是否是卖主的合法代理人。
    办手续:必要程序不能简化
    经过选中介、看房、签合同三个步骤后，将进入买房的实质性阶段:房屋面积测绘、房屋价值评估、房屋抵押贷款、房屋产权过户、取得回执。
    律师提示:购房后应尽快办理房产证，并督促卖方尽快迁出户口；办理二手房贷款环节较多，目前房产中介一般都有代办各类按揭贷款业务，可提高办贷效率。如果工作忙可以由中介代办，但千万不要因为亲戚朋友介绍而简化程序，更不要私下交易，要合法、彻底办理过户手续。同时，产权过户必须报经产权部门才能完成过户手续。
    交房:按照合同约定执行
    办完所有手续后，买卖双方按合同条款交接房屋，验收房内不得拆除的房屋装修和附属设施，验收合格后买方付款。
    律师提示:买方在未取得房产证前，不应付清全部房款。因为在审批办证的过程中，如手续有问题就办不了房产证。关于税费的交纳应在《买卖契约》中注明由哪一方缴纳，未注明的要按照规定各自承担。最后，按照房地产交易中心规定，领取房地产证时，必须本人到场。如本人因故不能到场领证，应提前办理委托领证公证手续。

    德本律师提醒广大购房者，以上五点只是购房过程中应特别注意的程序，但在实际交易过程中可能会出现其他特殊情况，因此购房者在购房时遇到问题应及时咨询律师和房产主管部门。