“经租房”对于今天绝大多数中国人来说都是一个陌生的词语，甚至根本没有兴趣去搞清楚其含义。但是对于北京上海等大城市的一批市民来说“经租房”却是盘恒在心头挥之不去的阴影，房管部门告诉他们经租房产权早就是国家的了，这是国家政策所以没有商量的余地。但是这些业主们怎么也想不通，明明是租出去的房子，怎么转眼就成了别人的财产呢？尤其在北京大量经租房业主正在为了自己的权益而奔走，他们的努力在很多时候显得孤立，他们为此而憔悴和悲愤，他们无助的眼神让人心碎。
要想全面的理解事实从而作出客观的判断，我们首先要从梳理清楚这一段历史纠葛的来龙去脉开始。这个故事要从半个世纪以前说起，在被称作旧社会，没有养老保险的年代，购房制业是城市普通收入阶层尤其是鳏寡孤独维持晚年生计的方法，俗称“吃瓦片”。一些没落的王公贵族富商大贾不争气的子孙，如果不愿意卖祖产被称作败家子，最稳妥的方法就是靠出租祖产获利。不过当时包括北京在内的各大城市的房价都没有现在这么贵，所以甚至连老舍笔下的骆驼祥子也可以买一间宅子，那个年代恒产曾是社会稳定的重要保障。
新中国成立以后，一方面革命的意识形态将一切依赖生产资料和资本获利的行为视为剥削，于是城市私人拥有房产用于出租和乡村的地主阶级向佃农收地租一样，顺理成章的成为了可耻甚至罪恶的事情；另一方面解放后不断扩充的政府及各类国家事业单位和国有企业有大量干部职工需要住房安置。再加上学习苏联计划经济模式下政府包办一切的万丈豪情。于是在当时帮助私房所有者“从剥削者变成自食其力的劳动者”就顺利成章的摆到了人民政府的议事日程上。
没有经过人大讨论（当时就算经过人大也只有举手通过）就决定将城市私房主的房屋由国家集中管理，统一经营。见识了“三反五反”，又刚刚经过“反右”，一波波的政治运动中有产者们早已成为惶惶不可终日的惊弓之鸟，荣幸地被列为改造对象意味着人民政府在清算你在旧社会“剥削所得”的同时，赋予了你被人民接纳脱胎换骨获得新生的机会，主动迎上去还来不及，哪里还敢抗拒国家机器的力量。1958年7月10日的北京日报的一则报道可以体现当时人们的心态“这次经过各区对私有房主进行动员和组织讨论，他们对于社会主义发展的必然趋势和对私有出租房进行社会主义改造的意义有了较明确的认识，”…….“东城区冒儿胡同的王秀贞说：我们国家进入社会主义时期，全民都在搞社会主义大跃进，可是我们房主仍然站在门外，坐吃房租，太可耻了！我要求政府尽快接受我们的申请，也让我们早一天进入社会主义。”
在1958年前后，从北京开始人民委员会经过动员以后“接受房主的申请”，当然几乎没有人敢不申请的。私房主把房屋交给政府，政府相关部门取代了过去的房地产中介商，将收上来的住房以比较低廉的价格分配国家机关单位的干部职工，适当照顾房主的生活情况，以所收租金的百分之20到40分给房主。这样强买强卖，有剥夺私人合法财产的含义，明显违背了当时的《宪法》，所以也有一些房主鼓着勇气提出质疑，不过这种胆大包天的质疑被一纸文件定性为“两条道路的斗争”，换句话说谁敢于质疑这一政策的合法性，谁就是质疑社会主义道路。在这种气氛下经租房政策几乎没有遇到阻力，就得以在各大城市推广。
在有的文件中将这表述为“一定时期”内的措施，目的是为了过渡到全民所有制，但这个“一定时期”到底是多久？政府没有说，当时的环境下谁也不敢问。
直到“文革”结束了这一切，根据“红卫兵和革命群众的意见”，房租被被视为不劳而或的收入，和资本家公私合营时期给予的定息一样被取消。而且家中保留旧社会的房地契，被称作“变天帐”属于红卫兵小将们打击的对象，于是很多房主们战战兢兢的把房地契交到各地的革委会，以求自保。今天在北京潘家园旧货市场你可以看到不少房地契被作为文物出售给收藏爱好者，这些大多就是“文革”中流失的。
当中华民族终于挺过了“文革”的梦魇，在确信这场浩劫结束以后，一些业主想起了自己在文革中被剥夺的权益，按理说自己的合法私人住宅，政府从来没有依法完成产权变更手续，当时讲的是代租，也就是说政府扮演了相当于房地产中介公司的角色，房屋业主仍然是业主。于是提出发还房产，至少也得继续支付文革中被剥夺的部分租金。不过也许是因为在过去的年代我们的国家遭受苦难的公民何止千千万万，很多人家破人亡，命都丢了，失去几件房子在那时看来算的了什么？所以并没有落实政策部门从法律的角度认真对待。
1985年当时的城乡建设环境保护部发出《城市私有房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》其中明确提到“已纳入社会主义改造的私有出租房屋，一律属于国家所有。”尽管很多经租房主怎么也想不通，早已不是“文革”了，怎么政府的一纸“意见”就能够剥夺公民的合法财产，可政府机关毕竟代表国家，而且当年的业主如果不是死于文革，多半也是风烛残年，明白小胳膊拧不过大腿的道理，盼望过两年安生日子，只好委曲求全。家住上海黄浦区尚文路133弄50号的胡彭生先生就是一个典型的例子，他的父亲胡信义解放前是民族资本家，解放后被打成“经济特务”，含冤屈死，遭受了家破人亡的惨祸，一幢私房也曾两次被没收，十一届三中全会以后冤屈被平反，可房子却有两间怎么也收不回来，最让胡家咽不下气的是，占住这两间房的人恰是当年的造反派。找到房管局却得到答复：这样的家庭在黄浦区就有几万家，现在还没有新政策，解决不了。
公民权利意识的觉醒让经租房问题重新浮出水面
改革开放以后的经过一系列教训我们的政府终于认识到，试图包办一切的行为是不切实际而且危险的，延续了几十年的福利分房渐渐成为了历史，进入九十年代房地产热席卷全国，尤其在北京上海的这样经济发达地区，土地这样的希缺资源刺激着资本的神经。为了获得土地，一段时期内在一些政府部门的支持下，以危改或建设的名义，没有商量余地的强制性拆迁在各大城市的老城区愈演愈烈。通常情况下拆迁补偿会远低于所在地区的土地使用权市场价格以留下丰厚的利润空间，不过在拆迁中有一类居民却常常抱着欢天喜地的态度，所以有时候北京上海的媒体确实能够找到个别居民对这电视镜头说：拆迁政策好，我们早盼着拆迁呢。这类人肯定不是神经有问题，那是什么情况呢？家住北京鼓楼西大街的马吉昌先生就遇上了这样的不平事。
马吉昌家祖上传下明代的四合院，在58年17间房子成了房管局的经租房，一个月总共给二十块钱补偿，文革以后就再也没给过。后来马吉昌家里添丁房子不够住希望把老宅子要回来，被房管局干部斥为“反攻倒算”，从此再也没敢开口。住在这些房子里的主要是一些和房管局有关系的机关干部，后来陆续分了或者买了新房，但是由于经租房延续计划经济年代的低房租所以大都没有退给房管局，而是转租给其他人或者干脆空着堆堆旧东西。有的房子空着7、8年都没人住。前不久老马家的四合院也遭遇了强制拆迁，对于那些经租房，房管局和拆迁公司联合办公，两张桌子摆在一起一边房管局把房子卖给住户每平米250元，另一张桌子拆迁公司支付每平米6、7千元左右的拆迁补偿，这对于那些住户，尤其是七八年都不住的那些住户简直是一笔飞来横财，所以高高兴兴的赶来，拿上钱就走了，拆迁工作异常顺利。可真正的房主马吉昌一家傻眼了，明明是自己家的房子，房管局怎么能替业主卖了呢？而且当年占了自己家房子的人得了大笔拆迁补偿，真正的房主却一个字儿得不到，天底下有着样的道理么？
更有甚者，房管局一些人利用手中职权瞄上了经租房这块肥肉，名目张胆的从中牟利。在北京，已经硕果仅存的四合院，市场价值动辄上千万，可是通过房管局的内部关系，可以不经过拍卖，以比市场价格低廉得多的价格买到经租房代管房性质的四合院，当然你可以想象出其中的猫腻。在寸土寸金的南池子地区，本世纪初大量精美的四合院遭遇拆迁改造，原房主被强制性安置到其他地方以后，在原址重新修建了新式四合院，然后以数千万的价格卖给一些身份不一般的人物。家住南池子普渡寺西巷的丁艾女士，祖传的四合院，侥幸逃过了商业开发，不过接下来发生的事情更加让她愤怒。她家四合院一半的房子58年也成了经租房，这次拆迁改造，把住户给迁走了，丁艾燃起了希望，这次也许能把被房管局征走的房子要回来，谁曾想到，房管局在她家院子里砌起了一道围墙，把她家的经租房围在了墙外，接下来传来消息，她家的三百多平米面积经租房要以三百多万元的价格卖给一位她不认识的韩先生（该位置这样一个四合院的市场价值超过千万），这位韩先生自我介绍是东城区房管局局长介绍来的，看过房子以后很满意。可是丁艾不干了，她直接找到那个想买房子的韩先生，告诉他：这是我的房子，你从房管局买是非法的！一开始韩先生很自信，我是通过房管局买的房子，怎么可能违法呢？丁艾介绍了实际情况以后，那位韩先生也有些歉疚，提出要不给丁家补偿一些，丁艾表示，这不是钱的问题，你就是把金山搬来我也不卖。还撂下狠话：你和房管局的人暗箱操作，我拦不住，不过你买房子的钱要是干干净净挣来的，就自己掂量掂量。好在这位韩先生良知未泯，所以那些房子现在还空着。
但是很多经租房已经被房管局卖了，或是正在面临被出售的命运。丁艾等人行动了起来，他们目前已经收集了上百家经租房和代管房的资料，并把这些资料发布到网上，“目前北京旧城的四合院中有相当一部分私人房产，大约9万间，被国家经租或代管至今，房管局从未合法取得经租房或者代管房的产权，所有出售均为非法。”丁艾认为虽然房管部门受利益驱动蛮不讲理，但是大多数人还是能明辨是非的，当前所能作的最主要是向全社会呼吁，让人们意识到要购买房产必须必须搞清楚谁是真正的业主，如果从房管局手中购买别人家的经租房，日后讲法制的时候，一定会带来严重的产权纠纷。而如果有人明知是他人的产业，受利益诱惑，通过房管局内部渠道，非法购买，则如同购买赃物一样是一种不仅违法而且可耻的行为。
执行原定政策还是维护宪法尊严的艰难选择
在研究这段历史时，非常值得深思的是，当年一方面剥夺有产者的社会主义改造进行的轰轰烈烈，另一方面1954年《宪法》中其实有明确表述：第十条 国家依照法律保护资本家的生产资料所有权和其他资产所有权；第十一条 国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和各种生活资料的所有权；第十二条 国家依照法律保护公民的私有财产及继承权。你把当时出台的那些政策和宪法放在一起比对，会发现其中明显的违宪倾向，可是制定政策部门似乎没有太把法律放在眼里，群众也没有勇气从维护《宪法》尊严的角度提出质疑。
如果说这还是受“反右”及“文革”左的思想干扰。那么十一届三中全会以后出台的1982年《宪法》也明确表述，第十三条：国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。国家依照法律规定，保护公民的私有财产继承权；第五条：。。。。一切法律、行政法规和地方性法规都不得同宪法相抵触。可是无论是执法机关或是政府部门在制定政策作出决定的时候，似乎还是没有考虑《宪法》的存在，继续沿用“文革”逻辑，进而继续执行文革时期的“中央文件精神”。比如，1985年城乡建设环境保护部的文件中，对于合法权益收到侵害的公民，强调：“对于广大群众，尤其是原房主要做好深入细致的思想工作，教育他们顾全大局，体谅国家困难，积极配合政府做好这一工作。”丝毫没有法律面前政府和公民的平等意识，充满了居高临下家长般教训人的口吻。而人民法院受到行政干预，又为了回避矛盾竟然剥夺了公民的诉讼权利，以最高法院的身份，明确表示此类的案件概不受理。
所以眼下，经租房业主们在维护自己合法权益方面，几乎处在无助的境地。找到房管局，房管局说：我们是执行上面的政策，你不服可以告；告到法院,法院说：我们上面有文件（见下文），这样的案子我们不受理，你们得去找落实政策办公室；找到落实政策办公室，落实政策办公室说：目前没有新政策解决这方面问题，我们不能否定过去的社会主义改造成果，你们还得和房管局协商解决。经租房的业主象皮球一样被踢来踢去，前面提到的马吉昌就对记者说：自己是喊天天不应，喊地地不灵，眼泪都流干了。
明明是人民要求保护合法权益的合理吁求，无论从《宪法》还是《民法》的角度都非常简单的案件。作为社会公正最后一道防线的人民法院却以不是其主管工作范围的理由掉过脸去，让其找侵害其利益的部门申请解决。一直关注北京四合院保护的华新民女士有一个形象的比喻：这就好像一个人被歹徒强奸找到人民法院要讨公道，人民法院说，这事我们管不了，你还是自己去找强奸你的人协商解决。
当然也有一些地区主要是沿海开放省份做得比较好，比如广州市的做法就体现了顺应民意和法制，从善如流的勇气，从以落实侨胞待遇的名义，落实房屋政策领导小组非常低调的宣布无论是解放后没有向人民政府登记而被接受代管的房屋，还是社会主义私房改造时的经租房屋只要提供房屋契证和房屋业主或继承人的有效证件就发还房屋产权。包括土改期间由各地农会拍卖，拍卖款归农会所有的土改拍卖房，也参考其价值给予货币补偿。此政策一出，经租房主们如旱日逢甘霖，无不奔走相告。因为既然当年恐惧新政权逃往海外的业主，甚至被新政权视为阶级敌人者，今天都要尊重其合法产权，那么对于留在大陆普通百姓来说，就更没有道理对其合法财产蛮横剥夺了。有趣的是这样被人民拥护的政策之所以采取低调态度，据说是因为“经租房问题带有全局性，如果总是一个地方开口子，口子还越开越大，恐怕很难向上面交待。” 但即使这样也反映了当地政府勇于维护《宪法》精神，勇于排除各种干扰，解决历史遗留问题的魄力。这样的做法正在逐步影响到其他地方。而且全国人大已经将《行政诉讼法》的修改纳入新的五年立法规划，未来在更广阔的范围内人们将可以更加理直气壮地针对代表抽象行政行为的“红头文件”提起诉讼，通向法律的大门决不会永远向收到伤害的公民关闭。
同时那些业主们的不懈努力正在加快这一天的到来，他们表示是今天的党中央依法治国、依宪治国的明确表态，让他们深受教育和鼓舞，他们坚信在不久的将来一定会讨到一个公正的说法。那个《宪法》形同虚设，那个老百姓明明受到政策伤害，也要作出笑脸举手拥护的年代永远过去了。
从已公开的文件档案审视经租房政策的历史脉络
郭宇宽 搜集整理
1956年1月18日，中央书记处第二办公室拟定《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》
批评“租赁关系中存在种种中间剥削，如二房东和“掮客”，有些城市经过政府取缔已经减少但仍然普遍存在。”“解放以后大房主对政策采用观望态度，得过且过不修缮房屋，并且低价出卖房屋。”
得出结论：“城市房屋私人占有与社会主义建设之间的矛盾日益尖锐；第一、房屋不能较好的保养；第二影响城市人民首先是职工的生活，影响工资制度；第三、不能更有效合理的使用现有房屋，因此，必须在对私营工商业进行社会主义改造的同时，对城市私人房产实行社会主义改造。”
指出“对私有房产的社会主义改造，总的要求是加强国家控制，首先使私有房出租完全服从国家的政策，进而逐步改变其所有制。”
1958年6月4日，北京市私房改造领导小组制定《私有出租房屋进行社会主义改造几个具体政策问题的规定》
量化改造起点为：“够十五间（自然间）、不够二百五十平方米，或是够二百五十平方米不够十五间者都列入改造对象，予以改造。”其后又于1958年6月20日制定了补充规定，将改造起点有条件扩大至“房屋是一整所或十间以上者。”稍后，各省、直辖市纷纷效仿，很快推广至全国。
1964年1月13日国家房产管理局致国务院《关于私有出租房社会主义改造问题的报告》
“一些房主认为房屋由国家经租房还没有过渡到全民所有制，仍然归个人所有，往往以人口增加，自住房不够的理由，要求退还已由国家经租的房屋；或者以生活困难为理由要求增加定租；有的甚至强收房租，逼迫住户搬家强占房屋，破坏房屋。这些情况反映了私房改造工作中存在尖锐的两条道路的斗争。”（此语杀气腾腾）
提出的意见认为：
房主只能领取固定的租金，不能收回已由国家经租的房屋。。。。。。对于有反攻倒算行为的房主应当按照不同情况区别对待：情节轻的进行批评教育；有严重违法行为的，造成损失民愤很大的，应当给以制裁。
1964年9月18日最高人民法院对广东高院《关于经租房的业主实际上丧失所有权》的批复：
根据国家经租房的性质是“对城市房屋占有者采用类似赎买的方法，即在一定时期内给以固定的租金，来逐步改变他们的所有制”。这就是说：国家经租房的业主已经实际丧失了所有权。
但后面又说：业主死后，经租房屋不能允许他的家属继承，但可以继续领取国家给予的固定租金。（这是非常自相矛盾的，如果经租房不能继承，那他的家属已什么身份继续领取租金呢？）
1966年9月24日国务院财贸办公室、国家经济委员会《关于财政贸易和手工业方面若干政策问题的报告》
俗称“中发（1966）507号”文件言及“最近在无产阶级文件大革命中，各地红卫兵和革命群众……，提出了许多倡议，这些倡议许多是可行的，应该采纳、办理，”故此作出：“公私合营企业应改为国有企业，资本的定息一律取消。”（该“文革”文件中没有涉及经租房问题，但此后即停止向经租房所有者支付租金收入及拒绝返还房产所持的却就是这个“文革”文件，时至今日仍然作为经租房充公的法律依据）。
文革后我国重新走上了依法治国的轨道，但在经租房领域仍然成为法制的死角，延续着“文革逻辑”。
1985年2月16日，城乡建设环境保护部《城市私有房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》
“已纳入社会主义改造的私有出租房屋，一律属于国家所有。”
“凡是1961年九月以后纳入改造的私有出租房，未发放定租或发放时间不足五年的，一般按五年计算，予以补发或补足。”
“对于广大群众，尤其是原房主要做好深入细致的思想工作，教育他们顾全大局，体谅国家困难，积极配合政府做好这一工作。”
1987年10月22日，最高法院、城乡建设环境保护部联署《关于复查历史案件中处理私人房产有关事项的通知》
强调“要继续执行中央原定文件”。
1988年1月5日湖南省高级人民法院关于执行《关于复查历史案件中处理私人房产有关事项的通知》对最高法院的请示报告
有如下内容：“房管部门与法院处理意见不一致，现房管部门按照《通知》第二条规定，要求法院撤销判决移送落实私房政策部门处理。法院应怎么办？”“房管部门在执行政策或管理方面明显侵犯了房主的合法权益，经房主申诉又不改正，现房主坚持向法院起诉，是法院受理还是仍然移送落实私房政策部门处理？”
最高人民法院研究室的电话答复是：
“对此，我们的意见，人民法院不予受理。但应当向当事人讲明道理，告其向原处理部门或其上级政府主管部门申请解决。”
1989年9月16日，建设部《关于善始善终作好城市私房遗留问题处理工作的通知》
再次强调要执行其“以前已制定的文件精神”。
在1992年《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》最高法院法发（1992）38号发布：
“凡属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，不属于人民法院主管工作范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院依法不予受理或驳回起诉，可告其找有关部门申请解决。”
走出半个世纪的历史纠葛
——对于国家执行经租房政策的法律地位及其解决出路的思考
高 智 晟
（最近一段时期，一些媒体与我接触，希望就经租房问题写点东西，但大多要求回避国家执行经租房政策状态的违宪及违法性问题.然而经租房政策的现有执行状态确是违宪、违法的，这是经租房政策现有执行状态法律性质的核心、本质认识及承认之，是正确决策并解决经租房问题的最可靠前提，舍其则遗患无穷。）
国家执行了近半个世纪的经租房政策近两年来受到越来越多的质疑，法学界、经租房政策的利害关系人（这里仅指经租房所有权人及其继承人）要求彻底解决经租房问题的呼声不断.与之对应的另一面是，政府操持经租房政策事务的相关职能部门在这种要求解决问题的呼声面前是雷打不动。甚至各地相关的职能部门还反其道而行之.最新一段时间里，各地经租房户（或继承人）纷纷电话及书面函件予我，反映政府房管部门或其工作人员竟公然开始出售被他们非法控制了近半个世纪的经租房.面对自己享有所有权的房产被他人非法出售敛钱的局面，所有的经租房权属人都心急如焚，但所有的人都无能为力。桎梏于含最高人民法院在内的各地法院对有涉经租房问题的讼争法院一律不得受理荒唐释解的现实存在，经租房权属人权益的法律保护处于绝对的无助境地，而它的另一面是，法律对相关职能部门针对经租房权属人的合法权益的任何违法甚至是犯罪之举都不能去作任何法律上的判断，对其不法行为的保护处于绝对的安全境地，且不说在法治价值角度，即使从情理文明的角度，这都是令文明人类不可思议的存在。
“文革逻辑”在经租房领域还远未结束
经租房，根据手头资料，最早作为政策的书面形式出现在1956年，当时的中共中央书记处第二办公室于当年的5月18日制订了一份叫《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》（下称《意见》）的文件。《意见》中提出一些当时可能被官家认为合理但在今日看来则近乎荒谬的思想，即对城市私有房产在公、私房比重中过大的问题表现出相当的忧虑。诸如当时最高如苏州的私产比例占了86%，上海为66%，北京则为53.85%。《意见》认为，私房比例过重带来“目前房屋租金比较混乱（租金居然还要统一！），欠租情况比较普遍，租赁关系中还存在种种的中间剥削”。《意见》以上海为例，说上海仅二房东（实为今天的房屋中介经营者）就有六千户（在今日看来，这是政府扩大就业门径的政绩）。《意见》最终得出：“城市房屋私人占有制与社会主义建设之间的矛盾日益尖锐”的让今人感觉是莫名其妙的结论。鉴此，决定：“对私人房产改造的形式：由国家经租，即由国家进行统一租赁、统一分配使用和修缮维护，并根据不同对象，给房主以合理的利润”，是为经租房现象起始，是为经租房的内涵。事后，各地于不同时期均制订了大致相同的规制经租房关系的地方规范，诸如北京1958年6月4日之《对私有出租房屋进行社会主义改造几个具体问题政策的规定》规定了两个纳入改造的起点即：15个自然间或总面积达250平米者一律纳入这次“社会主义改造”之列，各地相关规定大同小异。从后来各地的执行情况看，这次名曰“社会主义改造”者，最后实质上是国家依靠强制力在全国各大城市与符合其规定“改造”条件的私房主之间建立的一种以私房出租及利益分配为权利义务内容的契约关系，按现在的民事法律精神界定，实际上是国家通过强制力来逼使私有房产主与国家之间订立的委托经营租赁私有房屋的关系，但有一个确定存在是：当时并未涉及到经租房所有权的变化问题。从形式上看，这无疑是一种合同关系。这种合同关系执行不久即由于合同的另一方即国家主体的单方行为使合同发生了改变，这种改变的法律性质、法律效力及溯及力，是我下面要着重谈的东西。
现在政府房管部门中的一些人有一种很阴暗的思想，即每每有人谈及政府执行经租房政策状态的违宪及非法性问题，这些人立即给你扣一顶“否定党的社会主义改造成果”的大帽子，有学者戏称，“文革逻辑”在经租房领域还远未结束。社会主义改造的最大“成果”是高度集中的计划体制及完全的公有制状态，而1978年以后的国家改革总方向的实质是什么，其实质即是对“社会主义改造最大成果”的修正及救赎：即打破高度集中的计划经济体制、打破公有制基本一统天下的不正当局面。这里且不论社会主义改造有无成果可言，要落实经租房权属者的法律利益与重新界定社会主义改造根本就是风马牛不相及的。再者，完全赤裸裸地无偿非法地剥夺经租房权属者的房屋所有权根本就不是当时进行“社会主义改造”的初衷，这种极具文革遗风的扣帽子的危险狠招是值得人们警惕的。
国家以社会主义改造为由始行于1956年的经租房政策是非法的，这种非法性质并不因为这一政策的制定主体是国家政府而改变，也不因为某些人认为它是社会主义改造的成果而改变。
对私房予社会主义改造性质本身的非法律性
经租房政策的制定及施行始于1956年，亦即为中国的第一部宪法颁行的两年后，从法律形式上看，中国社会已进入宪法规制时期。从国家行为价值角度看，当时宪法即已确定任何政党、团体及组织都须在宪法及法律范围内行事的宪法准则。从所有权人权益角度而言，当时的宪法第十一条明确将私有房屋作为公民个人的合法财产纳入宪法的保护范畴，所有权人对自己的财产之占有、收益、使用及处分的权力是全球文明社会的通例，私有房产是绝大多数公民最核心的私有财产、国家制定的任何有可能限制或影响所有权人行使所有权的政策都不得与其已确定了的保护私产所有权的宪法及基本法律相冲突。秦制时期有“治道运行皆有法式”之说，宪法是国家行为的准则，有了宪法，政党、国家行为即不能向革命时期一样极具随意性，否则不仅贻笑大方还遗患无穷。始于1956年的各地制定的经租房规范，最大的、最显著的共同规律是：没有一个个人、没有一个制定部门想到过中国还有一部宪法，这种状态是很令人恐惧的，在一个有宪法及合法政府的社会里，这是不可思议的事，但这在我们的社会里是再平常不过的现实。一方面，当时有宪法存在，且当时的宪法还文义明确地强调了其规制政党及国家权力和保护私有财产的决心.另一方面，当时被改造的房产几乎都持有各地人民政府颁发的权属证书，由合法的政府颁发的权属证书实际上是政府对公民法律财产的确认及对其法律保护承诺，而政府此后执行的经租房政策及其行为施行是没有任何宪法及法律依据可循，其非法律性的地位是可以肯定的。
从契约建立的角度看，政府执行经租房的无效性问题。经租房关系法律地位的实质是国家基于当时的价值而建立一种合同关系，无论当时国家或双方是否以建立合同关系为目的，或双方当时并无这一目的，或双方当时根本未想到双方之关系的合同性质，均不影响这种存在本身确定的合同关系性质。合同是双方当事人在平等、自愿基础上合意的成果，但在经租合同关系中，这一合同关系的确立与否、合同权利义务内容的确立、合同履行的形式等一系列本应由双方议定的事宜，却必须由国家绝对主导。因此，双方之间确立并履行的是一种无效的合同关系，这种关系的建立违反了所有文明人类确立这种关系时所应共同遵循的平等、自愿、协商一致的古老原则。另一方面，这一关系无疑又因违反了当时的宪法精神而无效。民事关系因违反法律而无效是文明人类的共有准则。
双方之间尽管存在一种无效的契约关系，但由于作为契约关系的另一方从一开始就根本没有将其作为契约关系去建立，而这种关系确立以后也从未想到过它是一种契约关系。从这种关系建立的动因思想到1966年以后的所有履行过程，作为国家的一方，完全将确立这种关系、确立这种关系后的履行事宜看成是正当的国家权力行使内容，整个经租房关系的确立、履行到后来的各部门在不同时期的文件颁行,无不昭示着国家强制力的单方性及随意性。经租房权属人无不处于被动及绝对的服从境地。现在有一些专家学者质疑经租房关系的民事契约性质，认为既然一切均由单方决定并绝对掌控之，它就不可能是一种契约关系。全人类，一切合法的政府，并不天然享有按自己制定的标准及意愿强行介入公民民事权益领域的权力。这里有两个方面，即：一是一切合法的政府均不享有强制介入民事领域的当然权力，二是政府欲体现自己在某一民事领域的强制力意志时完全不能自行其事，而是循合法渠道推动立法，以通过立法来实现自己这种在调整规范民事领域的强制力意志，亦即政府介入民事领域，以自己的行为影响民事领域的既存状态的正当性并非源于政府是否作出了决定，而是政府这种决定是不是具有法律依据，既然这种作法不是政府的天然权力，从民事领域认定这种关系的性质及效力便成了唯一的选择。中国各级政府执行了近半个世纪的经租房政策的实质是强行控制私有房产主的合法财产，一些地方的政府部门直到现在仍无赖式地坚持的这种“政策”，至今没有任何合法依据。一则，政府不能强制操控私有合法财产是全球文明人类的禁地，全球都不可能有这样的法律依据。半个多世纪以来，各地政府在私有财产领域的罪恶以罄竹难书及无法无天予述之不为过，时至今天的各地长演不辍的强拆和平公民合法私有房产的罪恶每时每刻都在光天化日下发生.但令人颇感欣慰的是，时至今日，中国的立法者还是明白文明人类的立法禁忌，至今未有一部基本法律层面上的、授于政府自定标准、任意操控公民合法私有财产的法律（虽然这并不影响政府在这方面的恣意张狂）。仅此，即可结论，政府至今坚持的经租房政策的非法性。
一九六四年以后不同部门关于经租房所有权归国家所有的文件都是非法的
经租房政策及其执行一开始即不具有法律的正当性，由于政府这种行为完全没有法律依据，政府与经租房权属者之间勉强仅属一种无效民事契约关系.但即使是一种有效的契约关系，任何单方改变这种关系的行为都是无效及非法的，这是从民事契约角度结论政府相关部门1964年以后陆续出台的关于经租房权属已归国家的文件效力问题。从法律层面角度而言，1964年以前所有有涉经租房的文件均不涉及对经租房权属归属问题，且从所有这些文件中均可以得出政府与经租房权属者之间关系的民事契约关系的性质。但这以后的情况发生了质的变化，从规则、情理文明角度而言，可以说是发生了十分糟糕的变化。最初涉及对经租房权属调整的文件是1964年1月13日之“国房字21号”国务院批转国家房产管理局《关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告》，该被批复的报告中有一个今天看来是完全错误的思想是：将房屋所有权人抵制这种于法无据于理不通的改造是“反映了私房改造工作中存在着尖锐的两条道路的斗争”。这对私有房主而言是极其恐怖的，由此决定了私有房产主要求保护法律权利选择的痛苦及危险。无论如何，你的私有财产将被改造，闭着嘴屈从者，可以落个全身而退，如果你提出一点不同的主张，你的私有房产将被改造是确定的，“尖锐的两条道路的斗争”还必然将把你批倒搞臭，使你终身刻骨铭心的痛苦将不再仅仅是不可思议的痛失合法私有房产的痛苦，而是由于你不接受人民政府的具体改造（在人身方面的改造核心是：绝对服从，财产方面的改造核心是须笑着将财产拿出来）。你在政策上成了人民的对立面，成了长期被革命的对象。许多私房主由于当时在领会政府“社会主义改造方面”一朝失足，酿成其此后人身灾难的终身摆不脱的恶梦。许多人发现，在“尖锐的两条道路的斗争”中，他们从改造者那里得到的巨大的恐惧和痛苦（时至今日的：交涉经租房问题就是否定社会主义改造的帽子仍让人如临“两条道路的斗争”之境），在这种情势下，政府因此获得的被改造者的财产何来正当性可言。
另一个直接言及经租房权属人对经租房不再享有所有权的文件是最高法院之1964年9月18日之（64）法研字第80号《关于国家经租房屋的业主实际上丧失所有权》的批复。该批复应当说并没有新的东西，一则，最高法院并非立法机构，其不能以任何形式颁布掠夺公民基本民事权益及财产权益的文件.另则，最高法院的这个批复实际上越权解释了国务院批复的文件精神，实体法律、法规、规章及规范的解释权归其制定者是个常识问题，由法院以这种直接解释的形式来剥夺数以千万计私有房产者的所有权的作法，在整个文明人类社会都可谓前绝古人后空来者，也只能是中国特色。上述两个文件颁行后，各级地方政府纷纷效尤，争先恐后地颁行了数不尽的有关调整经租房政策的文件，不谋而合地公然非法以政府文件形式剥夺公民的财产权。有些文件的制定甚至发生在1987年《中华人民共和国民法通则》颁行以后，这些文件的制定者共同表现出的对中国宪法及基本法律的无知及蔑视,令文明社会感到异常的沉重及失望。
经租房权属目前的法律地位及其解决出路。
经租房权属目前仍归经租房的所有权人及其继承人，尽管1964年以后不同的部门颁行了一系列改变这种权属的文件，但这些文件都因与宪法及法律相违背而是无效的、非法的。一则，政府在经租房的关系上，明显属利害关系的一方，无论从法律、法理及情理角度，由政府单方决定这些私有财产归政府自己所有是不正当的。第二，全人类，除去暴力革命阶段及黑社会组织外，任何主体，包括国家、政府、法人及任何公民，财产所有权的合法取得方式仅为两类，即法定（亦曰法律取得）取得和约定取得，外乎这两种取得方式的任何取得均为非法取得。经租房所有权的政府取得即属非法取得。这毕竟是在中国有了合法政府、中国有了宪法及基本法律时际的取得，而这种取得恰恰与政府须据法行事原则及中国的宪法及基本法律精神完全悖离。现在还坚持认为政府对经租房已享有了所有权，唯一可释疑的依据即是：滥用权力天然合理的无赖逻辑。从今天的法律角度看今天政府对经租房政策的执行状态则更是令人不可思议。政府今天这种继续状态不仅仅是赤裸裸的违法问题，从一般社会情理及道德角度看，这实际上就是低劣的市井无赖式的选择——明知错误、明知违法，反正我就是坚决不返还你，反正法院百分之百的是不受理，即便一时疏忽受理了，政府也必然胜诉，我凭什么还你。当政府的价值选择成份中不再有对道德、文明、情理及法律文明的一丝责任或顾忌时，当司法审判机关的价值与其狼狈一体时，人们在这种无赖式的综合状态面前是十分无助及无奈的。以北京为例，成百上千逾万的经租房户经年累月与政府部门进行和平交涉，尽管所有政府的地籍及权属档案中无一例外的有非常清楚的权属者的清晰记载——所有权人就是那些经租房户，但地方政府部门继续以无赖方式非法控制经租房的决心未有丝毫动摇。最近，北京及全国各地的政府部门在经租房的行动上出现了一些赤裸裸的逆国家法律价值而动的更加野蛮的举措，诸如北京市对非法控制了近半个世纪的经租房开始大规模的出售行为（这种非所有权人非法出售他人合法私有房产的行径属中国权者的独有，但对这种出售行为的无效及非法的价值判断属文明人类所共有）。这是对规则文明及文明人类共同敬畏的道德文明的粗暴及野蛮践踏.更为野蛮及恐惧的是，所有权人对这种恶行无能为力，没有任何认真听取他们呼声的部门或个人，寻找不到任何以文明方式制止这种野蛮的途径。庸俗的法院更是几十年一曲不变调——不受理。一边是毫无遮拦地对法律及国家价值的野蛮践踏，一边是近半个世纪来被这种野蛮恣意蹂躏的受害人的状告无门及绝对无助，人们生活在一种不可思议的社会状态之中，这是值得思考的。
经租房问题的解决不存在复杂的法律技术判断问题，更不存在对经租房权属归属的事实判断问题。理论上讲，中国有现行的宪法，有现行的调整含财产权在内的民事权益的民事实体法律，有保障含财产权在内的民事实体权益得以实现的民事程序法律及操持这些法律的审判机构，要说解决经租房问题困难很大是荒谬的。中国南方的许多大城市已开始的大规模的经租房归还工作的平稳进行，本质反映了只要政府决心大，没有什么不可逾越的障碍.经租房问题的解决关键在于如何果断昭然国家的决心问题，目前解决经租房问题的主要桎梏并不在于国家有无这个能力问题，而是国家能力价值的选择问题。现今中国这个国家很独特，一方面，在向依法保护公民合法私有财产法律价值的反方向运行能力方面表现出超越人类想象的能量，另一方面，其坚韧地表现出对任意违反现行国家规则、恣意侵犯所有权者合法权益行为超乎想象的包容。半个世纪的经租房政策，半个世纪的违宪状态，权益人半个世纪的难以言尽的苦难，结束之，它不仅仅涉及到一个恢复法律的既有状态问题，这里还涉及到道德及文明价值的问题。现在即迅捷解决问题是有保障的，唯一的障碍即是国家什么时候才下决心结束自己对既得利益者的包容及让步.国家目前的这种寡断唯一的获益者即是继续非法及不道德的控制着经租房户的那些权者，另一既存的现实是经租房户继延了半个世纪的屈辱、愤怒以及人们对国家宪法、法律价值及政府行为价值的正当性、真实性的质疑。现在国家应做且能做的是立即作出归还权益人的房产及其权益的决定，这是需要立即做的事，至于如何归还只是一个技术的酝酿过程，这已不再仅仅是经租房权益人的需要。国家的价值、国家行为的正当性、国家如何理性对待规则都将在这种归还与否的价值选择中得到许些救赎或是相反。
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