设为首页
加入收藏
咨询中心
联系我们
首页
关于我们
德本律师
业务范围
诉讼指南
成功案例
法律文书
咨询中心
联系我们
合同法
公司法
债权债务
知识产权
劳动人事
婚姻家庭
房产
.
拆迁
建筑工程
交通
.
医疗
损害赔偿
投资
金融保险
网络法律
国际贸易
海事海商
刑事辩护
[首页]
> 正文
借名购房的法律关系大全
来源:南京律师网 www.nj18.com 阅读:
18
次
一是如何界定实际出资人与名义产权人之间的
法律
关系(注意撇清因案情不同带来的差异)
观点一:实际出资人与名义产权人之间建立的是委托
合同
关系,名义产权人为隐名代理。案例中实际出资人征得名义产权人的同意,要求名义产权人以其名义签订房屋买卖
合同
、办理按揭贷款手续,并将房屋产权办至其名下,可以理解为,系名义产权人接受实际出资人的委托,为实际出资人的利益,以自己名义帮助实际出资人处理购房行为中的相关事宜,因此双方之间形成了一种委托
合同
关系。且履行委托
合同
中,名义产权人直接以自己的名义与第三人(如开发商、银行等)开展民事
法律
,未披露实际出资人,因此系基于该委托关系实施的隐名代理行为。《
合同
法》第402条规定:“受托人以自己的名义,在委托人的授权范围内与第三人订立的
合同
,第三人在订立
合同
时知道受托人与委托人之间的代理关系的,该
合同
直接约束委托人和第三人。”即隐名代理的受托人在代理权限范围之内与第三人进行
法律
行为,其
法律
后果由委托人承担。《
合同
法》第404条规定:“受托人处理委托事务取得的财产,应当转交给委托人。”即受托人基于代理行为所取得的财产,有向委托人转交的义务。
观点二:从表面上来看,实际购房人是出于某种目的借用名义产权人的身份证件购买房屋,以名义产权人的名义签订房屋买卖
合同
(按揭购房的还要与银行签订抵押贷款
合同
),并将房屋产权办至名义产权人名下;但从实质上看,笔者认为,实际购房人与名义产权人间的这种借名买房关系实际上是一种委托
合同
关系,名义产权人以自己名义实施的购房行为是基于该委托
合同
关系实施的隐名代理行为。根据《
合同
法》第396条、第402条、第404条的规定,受托人即名义产权人处理委托事务取得的财产,应当转交给委托人即实际购房人。本案中,李某书面同意以其名义代购房屋,工程局又以书面批复的形式同意该购房方案,双方虽未签订正式的书面委托
合同
,但这足以说明双方间形成了委托
合同
关系。李某以其自己名义与岳某签订《房屋买卖契约》并履行该契约的行为实际上便是隐名代理行为。而从岳某所出具的第一份收条来看,其对李某与工程局间的代理关系是知道的,因此,该买卖契约应直接约束工程局与岳某,履行该契约所产生的
法律
后果应由工程局和岳某承担。
二是认定房屋产权归属的依据是什么。
观点一:根据《城市
房地产
管理法》第六十条“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”之规定,及《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但
法律
另有规定的除外”之规定,一般认为,不动产产权实行登记制度,房屋权属证书是
权利
人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分
权利
的唯一合法凭证。因此,判断房屋产权归属应以产权证为准,房屋产权登记在名义产权人名下,则实际出资人对房产不享有物权
权利
。
通过以上分析可以看出,讼争房屋的所有权归名义产权人所有,实际出资人与名义产权人之间仅存在
合同
债权
。那么,实际出资人可以基于该
合同
债权
,根据《
合同
法》第404条规定要求名义产权人将房屋转交并办理过户吗?对此应区分情况不同对待。第一,如果双方之间的
合同
关系不存在《
合同
法》第52条规定的导致
合同
无效的情形,则实际出资人可以要求名义产权人履行转交财产的
合同
义务,名义产权人必须予以履行,否则将承担违约责任。对此违约责任,除非名义产权人已将房屋售予第三人且办理过户,否则实际出资人仍可以诉至人民
法院
,要求名义产权人继续履行
合同
义务,并
赔偿
因延迟履行所造成的损失。第二,如果存在《
合同
法》第52条规定的导致
合同
无效的情形,即有下列情形之一的,
合同
无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立
合同
,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反
法律
、行政法规的强制性规定。
合同
无效后,因该
合同
取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿;有过错的一方应当
赔偿
对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案中,实际出资人借用他人名义购买经济适用房,是为了规避国家有关经济适用房的
法律
规定。政府推出经济适用房的目的,主要是为了中、低等收入家庭的居住问题,从而改善整个社会的居住状况,因而在开发经济适用房的过程中,以不同方式或渠道给予财政补贴,使其房价大大低于一般商品房,对经济适用房的购买者,也规定了严格的限制条件,只有符合该特定条件的人群才有资格购买。而名义产权人出借自己的身份证件为他人代购特价房,实际上是在转让其基于符合政府规定的特定条件而享有的购房权。这样,原本不符合购房条件的人购买到了经济适用房,必然导致另一本应享受经济适用房的人无法购买。此时,如果仍保护实际出资人的
合同
权利
,无疑是对其恶意规避
法律
的违法行为进行放任,使其违法行为合法化,这不仅违背了政府推出经济适用房的初衷,而且还违反了社会公共利益。因此,实际出资人借用他人名义购买经济适用房,系以“合法形式掩盖非法目的”,其与名义产权人之间的委托
合同
应确认无效,实际出资人无权取得房屋,房屋产权应归名义产权人所有。因购买房屋过程中,所有购房款均由实际出资人支付,名义产权人应将购房款返还,并支付利息,否则构成不当得利。[卫龙,南京
德本
律师
事务所]
·
怎样签商品房买卖合同?
许多购房者在房屋交付时才发现眼前的房屋与当初开发商信誓旦旦的承诺相去甚远,或者根本就拿不到房产。但由于商品房买卖契约规定不清或者根本就没有作规定,无从追究开发商的责任。因此,认真签好商品房买卖契约,是......
·
商品房有哪些公共面积需要分摊
商品房应分摊的共有建筑面积包括:1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室,以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。2、套(单元)与公共建筑空间之间的......
·
什么是商品房预售
商品房预售也称楼花买卖,是指房地产开发企业与购房者约定,由购房者交付定金或预付款,而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖,买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国......
·
何为期房、现房
商品房买卖中的期房和现房有其特定的含义。 期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证(大产证)止,在这一期间的商品房称为期房,消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。 所谓现房......
·
房地产开发商的销售广告中的许诺是否具有法律效力
1.房地产开发商的广告构成要约。《房地产广告发布暂行规定》中认为,房地产广告,指房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构发布的房地产项目预售、预租、出售、出租、项目转让以其他房地产项目介绍......
·
《物权法》与商品房交易
2007年3月16日,第十届全国人民代表大会第五次会议闭幕,会议表决通过了中华人民共和国物权法草案,其中赞成2799票,反对52票,弃权37票,至此,人们翘首以盼的新《物权法》终于在千呼万唤中出台,将于2007年10月1日......
·
商品房预售合同的几个问题
一、商品房预售合同的法律性质何谓商品房预售合同,我国的《城市房地产管理法》没有作出明确规定。我们认为,商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定,预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购......
·
怎样签订商品房买卖合同
许多购房者在房屋交付时才发现眼前的房屋与当初开发商信誓旦旦的承诺相去甚远,或者根本就拿不到房产。但由于商品房买卖契约规定不清或者根本就没有作规定,无从追究开发商的责任。因此,认真签好商品房买卖契约,是......
·
交通事故保险理赔的基本流程
·
物业管理方面的纠纷
·
交通事故连带责任的17种情况总结
·
酒驾是否理赔?
推荐内容:
·
拆迁纠纷案件中举证责任倒置原则
·
拆迁纠纷行政诉讼,被告的举证责任是什么?
在线咨询
8630-9110
QQ咨询
发帖咨询
热线电话:025-86309110
工作时间:AM8:00-FM21:00
专业律师
最新内容
热点内容