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借名购房的法律关系大全

来源:南京律师网 www.nj18.com  阅读:18
    一是如何界定实际出资人与名义产权人之间的法律关系(注意撇清因案情不同带来的差异)
     观点一:实际出资人与名义产权人之间建立的是委托合同关系,名义产权人为隐名代理。案例中实际出资人征得名义产权人的同意,要求名义产权人以其名义签订房屋买卖合同、办理按揭贷款手续,并将房屋产权办至其名下,可以理解为,系名义产权人接受实际出资人的委托,为实际出资人的利益,以自己名义帮助实际出资人处理购房行为中的相关事宜,因此双方之间形成了一种委托合同关系。且履行委托合同中,名义产权人直接以自己的名义与第三人(如开发商、银行等)开展民事法律,未披露实际出资人,因此系基于该委托关系实施的隐名代理行为。《合同法》第402条规定:“受托人以自己的名义,在委托人的授权范围内与第三人订立的合同,第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的,该合同直接约束委托人和第三人。”即隐名代理的受托人在代理权限范围之内与第三人进行法律行为,其法律后果由委托人承担。《合同法》第404条规定:“受托人处理委托事务取得的财产,应当转交给委托人。”即受托人基于代理行为所取得的财产,有向委托人转交的义务。
     观点二:从表面上来看,实际购房人是出于某种目的借用名义产权人的身份证件购买房屋,以名义产权人的名义签订房屋买卖合同(按揭购房的还要与银行签订抵押贷款合同),并将房屋产权办至名义产权人名下;但从实质上看,笔者认为,实际购房人与名义产权人间的这种借名买房关系实际上是一种委托合同关系,名义产权人以自己名义实施的购房行为是基于该委托合同关系实施的隐名代理行为。根据《合同法》第396条、第402条、第404条的规定,受托人即名义产权人处理委托事务取得的财产,应当转交给委托人即实际购房人。本案中,李某书面同意以其名义代购房屋,工程局又以书面批复的形式同意该购房方案,双方虽未签订正式的书面委托合同,但这足以说明双方间形成了委托合同关系。李某以其自己名义与岳某签订《房屋买卖契约》并履行该契约的行为实际上便是隐名代理行为。而从岳某所出具的第一份收条来看,其对李某与工程局间的代理关系是知道的,因此,该买卖契约应直接约束工程局与岳某,履行该契约所产生的法律后果应由工程局和岳某承担。
     二是认定房屋产权归属的依据是什么。
     观点一:根据《城市房地产管理法》第六十条“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”之规定,及《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”之规定,一般认为,不动产产权实行登记制度,房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。因此,判断房屋产权归属应以产权证为准,房屋产权登记在名义产权人名下,则实际出资人对房产不享有物权权利
     通过以上分析可以看出,讼争房屋的所有权归名义产权人所有,实际出资人与名义产权人之间仅存在合同债权。那么,实际出资人可以基于该合同债权,根据《合同法》第404条规定要求名义产权人将房屋转交并办理过户吗?对此应区分情况不同对待。第一,如果双方之间的合同关系不存在《合同法》第52条规定的导致合同无效的情形,则实际出资人可以要求名义产权人履行转交财产的合同义务,名义产权人必须予以履行,否则将承担违约责任。对此违约责任,除非名义产权人已将房屋售予第三人且办理过户,否则实际出资人仍可以诉至人民法院,要求名义产权人继续履行合同义务,并赔偿因延迟履行所造成的损失。第二,如果存在《合同法》第52条规定的导致合同无效的情形,即有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿;有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案中,实际出资人借用他人名义购买经济适用房,是为了规避国家有关经济适用房的法律规定。政府推出经济适用房的目的,主要是为了中、低等收入家庭的居住问题,从而改善整个社会的居住状况,因而在开发经济适用房的过程中,以不同方式或渠道给予财政补贴,使其房价大大低于一般商品房,对经济适用房的购买者,也规定了严格的限制条件,只有符合该特定条件的人群才有资格购买。而名义产权人出借自己的身份证件为他人代购特价房,实际上是在转让其基于符合政府规定的特定条件而享有的购房权。这样,原本不符合购房条件的人购买到了经济适用房,必然导致另一本应享受经济适用房的人无法购买。此时,如果仍保护实际出资人的合同权利,无疑是对其恶意规避法律的违法行为进行放任,使其违法行为合法化,这不仅违背了政府推出经济适用房的初衷,而且还违反了社会公共利益。因此,实际出资人借用他人名义购买经济适用房,系以“合法形式掩盖非法目的”,其与名义产权人之间的委托合同应确认无效,实际出资人无权取得房屋,房屋产权应归名义产权人所有。因购买房屋过程中,所有购房款均由实际出资人支付,名义产权人应将购房款返还,并支付利息,否则构成不当得利。[卫龙,南京德本律师事务所]
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