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房产权属状态知多少
来源:南京律师网 www.nj18.com 阅读:
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我国的
房地产
市场正处于从计划体制向市场体制过渡的时期,在这个时期,市场上的
房地产
存在着多种不同的权属状态。各种机关、团体和企事业单位隶属关系复杂,适用政策各不相同,更增加了
房地产
权属的多样性。
下面简单介绍,供买房过程中参考。
商品房:指直接从开发商手中购买的房产,这种房屋的建设用地一般是通过出让的方式获得,开发商在取得土地使用权时向国家支付了土地出让金,个人在购买房产时,房价里亦包含了土地出让金,再转让时,不用再补交土地出让金,买卖双方只负担规定的税费即可,这种产权即俗称的“大产权”。以海淀区为例,此类产权房的房产证编号为“海私字第×××号”。
在二手房市场上,已经转让过的“小产权”房以及以市场价购买的公有住房,再转让时,等同于商品房(“大产权”房)。已经转让过的“小产权”房的房产证编号为“海私移字第×××号”。
已购公房:指在房屋改革过程中,已经购买为私人产权的原公有住房。此类房屋的建设用地大多是以划拨的方式取得的,原单位未支付土地出让金,个人购买时房价里也没有包括土地出让金。再转让时,得补交土地出让金。俗称“小产权”。根据购买时支付的价格不同,有以标准价购买和以成本价购买之分。以成本价购买的房屋,其房产证编号为“海私成字第×××号”。以标准价购买的房屋,其房产证编号为“海私标字第×××号”,转让时须再补交6%的价款后方能和以成本价购买的房屋一样出售。
经济适用房:经济适用房也是直接从开发商手中购买、因此是一种特殊的商品房。与一般的商品房相比,政府免收了土地出让金(个人购买时房价也没有包含土地出让金),减免了开发商的一些税费,限制了开发商的利润率,因此房价偏低。同时限制了购买人群,只有符合一定条件的人才能购买。再转让时,购买人不再受限,但是得补交土地出让金。从这个角度上讲,经济适用房应属于“小产权”。
直管公房:指属于北京市直接管理的已购公房。根据目前的政策,直管公房可以上市交易,原产权单位不得阻挠,交易过户手续的办理及交易税费比较明确。
自管公房:指中央直属或企事业单位自管的已购公房。根据目前的政策,自管公房经原单位同意的可以比照直管公房上市交易,事实上,中央直属的一般都不能上市交易,带“国字头”的企事业单位自管公房,有的单位同意上市,有的则不行。
使用权房:指市民租住公有住房,因此享有使用权的房屋。使用权房的转让,目前还只是试点,相关手续及税费不是很明确。
二手房,通俗点说,二手房即个人(也可能是单位或组织)购买之后再卖出来的房屋。主要是区别于开发商直接卖出的房(即“一手房”)。前述各种权属状态的房屋都可以成为二手房。
由于二手房市场上已购公房的交易量比较大,许多人甚至误以为二手房就是已购公房,其实,二手房中的商品房所占比例越来越大。与已购公房相比,二手商品房一般比较新,户型结构更合理,价格相比于同类一手房优势更为明显,许多房主由于特殊原因出售,即使刚买从未住过,出售时也比市场价低出许多。许多时候,买同一个楼盘(或同类型)的一手商品房,远不如买一套二手商品房。
目前,一些大型的、有实力的
房地产
经纪公司已看好二手商品房这一极具发展潜力的市场,信一天
房地产
经纪公司还专门成立了商品房部,主要从事商品房转让的代理、居间业务。
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