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商品房的一房二卖
来源:南京律师网 www.nj18.com 阅读:
9
次
最高人民
法院
《商品房买卖
合同
纠纷解释》基于对开发商缺乏诚信行为的规制角度,创制了新的物权变动规则。因此,关于商品房买卖中的一房二卖纠纷的处理,在
法律
适用上,应首先适用最高人民
法院
《商品房买卖
合同
纠纷解释》,该解释未尽之处,方可依一般原则进行处理。
1.根据最高人民
法院
《商品房买卖
合同
纠纷解释》第八条第二项的规定,商品房买卖
合同
订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人,导致商品房买卖
合同
目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除
合同
、返还已付购房款及利息、
赔偿
损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的
赔偿
责任。
2.根据最高人民
法院
《商品房买卖
合同
纠纷解释》第十条的规定,买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖
合同
并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖
合同
无效的,应予支持。
3.在一房二卖中所卖的房屋若是被拆迁房屋,被拆迁人对补偿安置房屋的优先权
最高人民
法院
《商品房买卖
合同
纠纷解释》第七条规定:“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的,按照本解释第八条的规定处理。”
拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立的拆迁补偿安置协议,实际上包括两方面的内容:一是拆迁人与被拆迁人就房屋的拆迁事项达成协议;二是就补偿的房屋问题达成协议。如果用于产权调换的房屋属于商品房的,实际上在拆迁人与被拆迁人之间形成了商品房买卖关系,应当适用房屋买卖的一般规则。而且因为买卖
合同
的标的物—拆迁安置用房的特殊性,该
债权
的性质为特种
债权
,具有物权的优先效力,该效力可以对抗第三人。于是,被拆迁人享有请求优先取得补偿安置房屋的
权利
。
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