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一房二卖——卖房履行后合同
来源:南京律师网 www.nj18.com 阅读:
11
次
在一房二卖中,出卖人先后与两个不同的买受人订立
合同
后,对后买受人履行了
合同
义务,办理了房产过户登记手续的情形。
在该情形下,两个房屋买卖
合同
均属有效。但因成立在后的
合同
已经履行完毕,该
合同
中的买受人已实际取得房屋所有权。
此时,前后两个买受人享有的请求权性质是不同的:后买受人因其
债权
已得到满足,已经是该房屋的所有权人,故其享有的是基于对该房屋所有权上产生的物权请求权。前买受人享有的是基于房屋买卖
合同
产生的
债权
请求权,该
债权
请求权系一种对出卖人的请求给付,尤其是受领其给付的
权利
,对买卖标的物本身无直接支配及排他的效力。
即使其已占有买卖标的物,因该房屋所有权已经登记移转于后买受人,故其对该房屋的占有即丧失
法律
上的基础,构成无权占有,应负返还房屋的义务。依据《
合同
法》第一百一十条第(一)项的规定,出卖人对买受人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,在
法律
上或者事实上不能履行的情况下,买受人不得要求履行。出卖人违反此种义务,即应承担相应的
法律
后果。也就是说,
合同
的标的物已经归他人所有,实际履行已不能,在该种情形下,没有强制实际履行问题。此时,
合同
上的债务转化为损害
赔偿
的债务。出卖人依《
合同
法》第一百零七条“当事人一方不履行
合同
义务或者履行
合同
义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者
赔偿
损失等违约责任”的规定,对
债权
得不到满足的买受人承担
赔偿
损失的责任。
关于债务不履行的损害
赔偿
,值得讨论的是,前买受人可否向出卖人请求相当于其再出售房屋所获取价金的损害
赔偿
,亦即
赔偿
的范围如何。我们认为,损害
赔偿
,除
法律
另有规定或
合同
另有约定外,应以填补
债权
人所受损害及所失利益为限。实务中,出卖人往往在
房地产
升值时,见利背信而与后买受人成交,对此买卖标的物的涨价部分,系前买受人可期待利益,应视为所失利益,列人
赔偿
范围之内。这样才能更彻底地履行公平和诚信原则。
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