南京二手房交易中关于定金纠纷如何解决

    从学理上讲，定金分为立约定金、证约定金、履约定金、解约定金和违约定金等五种。我国《担保法》中关于定金的规定兼有证约定金和违约定金两种性质。定金的法律效力体现为定金罚则，即付出定金一方违约的，定金归另一方所有;收受定金一方违约的，双倍返还定金。

    　　定金担保需要注意两点：一是定金担保一定要有明确的书面约定，而且一定要用规范的“定金”这一文字表述。在缺乏明确约定的情况下，无论是订金、意向金还是预付款，均不能认定为法律上所称的“定金”，不能适用定金罚则;二是定金担保自定金实际交付之日起生效，即定金只有实际交付才能产生法律效力。但实际交易中买方有时会将定金直接交给中介公司，然后由中介公司交给卖方。中介公司收到买方定金后，有时会开具以下收据：“今收到买方某某多少意向金。如果卖方同意以某价格卖房，该意向金转为定金”，这种定金交付方式对买方较为不利：一、没有与卖方直接签署定金协议;二、手中没有卖方出具的定金收条;三、很难证明卖方已经从中介公司处收取定金的事实;四、没有明确中介公司收取定金的代收或转交责任。在此情况下，一旦发生卖方收受定金反悔不卖房或抬高房价的违约情形，买方很难要求卖方双倍返还定金，也很难追究中介公司的责任。因此，在买方与中介公司签订的居间合同中，要明确界定中介公司收取定金的性质：如果是代收，中介公司在收取定金时应当出具卖方委托书。否则，就要明确中介公司的转交责任。当然中介公司也应学会自我保护，要求卖方出具代收委托书或收条。

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